Hyreskontrakt – checklista innan du skriver på

Ett bra hyreskontrakt anger parterna, bostaden, hyresperioden, hyran, uppsägningstiden och eventuell deposition. Det ska också klargöra vad som gäller för inflyttning, underhåll, försäkringar, husdjur och rökning. Gå igenom punkterna nedan innan du skriver under – oavsett om du hyr i första hand, i andra hand eller av en privat hyresvärd.

Kontraktet är det viktigaste dokumentet i hela boendet, och samtidigt något som många skriver under utan att läsa ordentligt.

Därför ska avtalet vara skriftligt

Enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) räcker det formellt med ett muntligt avtal för att hyresförhållandet ska gälla. Men ett muntligt avtal är nästan omöjligt att bevisa när det uppstår en tvist om vad som ingår i hyran, hur lång uppsägningstiden är eller vilken månadshyra som gäller. Skriv därför alltid ett kontrakt och låt båda parter signera två likadana exemplar.

Checklistan: det här ska stå i kontraktet

1. Parterna

Kontraktet ska tydligt identifiera båda parter:

• Hyresvärd: fullständigt namn (eller bolagsnamn och organisationsnummer), personnummer, adress, telefonnummer och e-post
• Hyresgäst: samma uppgifter

Ska flera personer bo i bostaden bör alla vuxna stå som hyresgäster. Det ger alla ett juridiskt skydd och ett delat ansvar.

2. Bostaden

Beskriv bostaden i detalj:

• Fullständig adress med lägenhetsnummer eller objektnummer
• Yta i kvadratmeter
• Antal rum
• Våningsplan
• Biutrymmen som ingår, till exempel förråd, garage eller parkering
• Gemensamma utrymmen, till exempel tvättstuga och gård

Vid andrahandsuthyrning anger du också namnet på den som har förstahandskontraktet och att uthyrningen sker med tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen.

3. Hyresperiod

Ange startdatum och, om det finns, slutdatum. Det finns två varianter:

• Tillsvidareavtal: Löper utan slutdatum och är standard för förstahandskontrakt. Måste sägas upp för att upphöra.
• Tidsbestämt avtal: Har ett bestämt slutdatum och är vanligt vid andrahandsuthyrning. Upphör automatiskt utan uppsägning, om inget annat anges.

4. Hyra och betalning

• Månadshyra i kronor
• Vad som ingår, till exempel värme, varmvatten, kallvatten, el, bredband, parkering och hemförsäkring
• Vad som tillkommer
• Betalningsdag – oftast den sista i månaden för kommande månads hyra
• Betalningsmottagare: bankgiro, plusgiro eller konto
• Hur indexering och hyreshöjningar hanteras

Vid andrahandsuthyrning bör hyran specificeras så att det syns att den följer reglerna om skälig hyra, med ett påslag för möblering på högst 15 %. Läs mer i vår guide om andrahandsuthyrning 2026.

5. Uppsägningstid

För tillsvidareavtal gäller normalt:

• Hyresgästens uppsägningstid: tre månader (kan kortas till en månad enligt avtal)
• Hyresvärdens uppsägningstid: minst tre månader, oftast längre beroende på hur länge hyresförhållandet har pågått

För andrahandsavtal på obestämd tid gäller minst en månads uppsägningstid för hyresgästen och minst tre månader för hyresvärden.

6. Deposition

Deposition är inte obligatorisk, men förekommer ofta vid andrahandsuthyrning och hos privata hyresvärdar. Reglera tydligt:

• Belopp – oftast 1–⁠3 månadshyror
• När den ska betalas – vanligen före inflyttning
• När den betalas tillbaka – oftast inom 30 dagar efter avflyttning
• Vad som får dras av, till exempel skador, obetald hyra eller städning

Tips: Sätt in depositionen på ett separat konto, så uppstår inga tvister om vem pengarna tillhör.

7. Inflyttning och tillträde

• Tillträdesdatum
• Antal nyckelset som lämnas över
• Bostadens skick vid inflyttning, gärna dokumenterat med foton
• Eventuellt ansvar för städning som ligger på den tidigare hyresgästen

Skriv ett inflyttningsprotokoll: gå igenom bostaden tillsammans och notera skador och brister. Det skyddar dig mot oväntade krav när du flyttar ut.

8. Underhåll och reparationer

Hyresvärden ansvarar generellt för:

• Vitvaror som ingår
• Värme, vatten och elinstallationer
• Tak, väggar, golv och fönster
• Akut underhåll

Hyresgästen ansvarar för:

• Egna installationer, som lampor och gardiner
• Daglig städning och normalt slitage
• Att meddela hyresvärden om akuta fel
• Mindre underhåll, om det har avtalats

Skriv in specifika undantag i kontraktet, till exempel: ”Hyresgästen ansvarar för byte av glödlampor och underhåll av eventuella lekplatser på gården.”

9. Husdjur, rökning och övernattningar

Många hyresvärdar har önskemål här, och otydlighet är en vanlig källa till konflikter. Skriv ut:

• Om husdjur är tillåtna – och i så fall vilka och hur många
• Om rökning är tillåten i bostaden eller på balkongen
• Om inneboende eller långtidsgäster får bo i bostaden

10. Försäkringar

Båda parter bör ha försäkring, men ansvaret skiljer sig åt:

• Hyresvärden: fastighetsförsäkring, som täcker byggnaden och fasta installationer
• Hyresgästen: hemförsäkring, som täcker lösöre och eget ansvar

I vissa hyresavtal ingår hemförsäkring – kontrollera vad som gäller i ditt kontrakt.

11. Övriga villkor

Här samlar du sådant som inte passar under de andra punkterna:

• Ordningsregler i fastigheten eller föreningen
• Regler för hyresgästens egen andrahandsuthyrning
• Villkor för renoveringar och ändringar
• Hänvisningar till bilagor, till exempel inflyttningsprotokoll och ordningsregler

12. Underskrifter

Båda parter skriver under med ort och datum. Det går också att signera digitalt, till exempel med BankID – det är lika giltigt som ett papperskontrakt.

Här hittar du färdiga mallar

Använd helst en standardiserad mall från en pålitlig källa:

• Fastighetsägarna Sverige: mallar för olika hyresformer
• Hyresgästföreningen: guider och kontraktsmallar
• Sveriges Allmännytta: för kommunala bostadsbolag
• Riksbyggen och HSB: för bostadsrätter

Undvik mallar från okända källor – små formuleringar kan få stora juridiska konsekvenser.

Tre vanliga misstag

1. Inget inflyttningsprotokoll. Utan dokumentation av skicket vid inflyttning riskerar du orättvisa avdrag på depositionen.

2. Otydlig betalningsspecifikation. Att skriva ”el ingår” utan att ange hur mycket eller om det finns ett tak skapar konflikter.

3. Osignerade bilagor. Om inflyttningsprotokoll eller ordningsregler bara nämns men inte signeras kan deras juridiska värde ifrågasättas.

Sammanfattning

Ett bra hyreskontrakt skyddar både hyresvärd och hyresgäst. Det ska innehålla parternas uppgifter, en beskrivning av bostaden, hyresperiod, hyra, uppsägningstid, deposition och tillträde, hur ansvaret för underhåll är fördelat samt tydliga regler för husdjur, rökning och försäkringar. Fråga hyresvärden vilken kontraktsform som gäller, läs igenom allt innan du skriver under och spara alltid ett undertecknat exemplar.